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Acquisto immobile all’asta: consigli per fare la scelta giusta

Acquisto immobile all’asta: consigli per fare la scelta giusta

Inquadramento normativo: artt. 570 e seguenti c.p.c.

Asta immobiliare: è una procedura che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica (il debitore esecutato), che subisce l'espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; è promossa dai creditori dell'esecutato che – con la vendita all'asta dei beni pignorati – possono ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

La vendita si tiene presso il Tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni; qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all'asta immobiliare, presentando l'offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell'immobile messo all'asta.

Vantaggi: l'acquisto all'asta potrebbe rivelarsi molto conveniente, in quanto già il prezzo di partenza dell'asta risulta essere inferiore rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito; ogni volta che un'asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all'asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25%.

Il risparmio può aggirarsi dal 10-15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 50/60% sul valore di mercato. Inoltre, nel caso di acquisto l'acquirente non è tenuto a corrispondere né provvigioni per mediazione immobiliare né gli onorari per la spesa notarile; grazie anche alla rinnovata convenzione tra ABI e Tribunali vi sono buone possibilità per gli acquirenti di ottenere dei finanziamenti a prezzi molto agevolati.

L'asta è anche una modalità di acquisto sicura, perché si svolge sotto il diretto controllo del giudice il quale, al momento del trasferimento della proprietà, ordina la cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli, così che l'aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Infine, l'asta è pubblica: tutti i documenti sono liberamenti consultabili, ivi compresa la perizia stilata dal consulente nominato dal giudice, che rappresenta un documento ufficiale da cui partire per potere effettuare una corretta valutazione dell'immobile. Generalmente è il giudice (nell'ordinanza di vendita) o il professionista delegato (nell'avviso di vendita) ad indicare quali forme di pubblicità devono essere attuate (l'avviso di vendita viene inserito sul Portale gestito dal Ministero di Giustizia, sul sito internet del Tribunale competente per quel pignoramento, su siti internet specializzati e autorizzati, sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale).

Consigli: i vantaggi sopra descritti possono rappresentare un'ottima occasione per qualsiasi offerente; tuttavia molte sono le insidie che potrebbero celarsi dietro una procedura così tanto complessa. Ecco, quindi, i suggerimenti da tener presenti, dal momento della ricerca della casa sino alla consegna delle chiavi. 

Documenti da consultare: sui siti commerciali abilitati alla pubblicità legale è possibile trovare, per ciascun immobile, l'ordinanza di vendita del giudice, l'avviso di vendita del professionista delegato e la perizia stilata. Tali documenti vanno attentamente analizzati – preferibilmente con l'aiuto di un professionista esperto in materia – perché forniscono elementi importantissimi, sulla scorta dei quali vagliare la convenienza dell'acquisto.

In particolare, l'ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all'asta, ovvero se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero se debba essere delegata a un professionista, il prezzo base, i termini e le modalità del deposito della cauzione, la data ultima per la presentazione delle offerte, l'udienza per la gara tra gli offerenti, il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

L'avviso di vendita contiene l'indicazione del bene posto in vendita, la data, l'ora e il luogo dell'asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (oramai la regola è quella senza incanto) ed, infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell'immobile.

La perizia – redatta da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, facendo riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale – oltre a stabilire quale è il prezzo base di vendita dell'immobile (sulla base del prezzo base si calcola quale sarà l'offerta minima per la partecipazione all'asta, pari al 75% del prezzo base), contiene i dati descrittivi dell'immobile, ossia l'identificazione catastale, la planimetria, le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi, i vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità. Nella perizia viene altresì specificato se l'immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato); spesso, inoltre, il perito viene incaricato di valutare l'esistenza di spese condominiali insolute.

Le informazioni contenute nella perizia sono estremamente importanti per la formazione un giudizio consapevole circa la convenienza dell'affare, per i motivi che sotto si specificano.

Garanzia per vizi: la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo; pertanto, l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi peraltro di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

In virtù di tanto, oltre a leggere attentamente la perizia con l'ausilio delle giuste professionalità – al fine di vagliare la conformità urbanistica dell'immobile, quali sono gli oneri e costi da sopportare per le eventuali procedure di regolarizzazione e per eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti (elementi, questi, generalmente tutti indicati) – è sempre bene visionare l'immobile, previo appuntamento con il custode o con professionista delegato, per valutare se lo stesso è di gradimento. Con l'aggiudicazione, infatti, si accetta l'immobile nello stato in cui si trova; l'acquisto, inoltre, avviene e a corpo e non a misura, sicché eventuali differenze di misura che dovessero evidenziarsi non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. 

Occupazione dell'immobile: la convenienza dell'acquisto all'asta dipende anche dallo stato (libero o occupato) dell'immobile, poiché – se lo stesso è occupato – va valutata la possibilità di liberarlo, i tempi e i costi necessari, soprattutto se l'acquirente ha intenzione destinare quell'immobile a sua abitazione.

In particolare, se l'occupante ha valido titolo anteriore al pignoramento (ad esempio un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore), il contratto continuerà ad essere in vita: in tale caso per la liberazione dell'immobile, occorrerà attendere il termine del contratto.

Qualora invece l'occupante non abbia un valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile: in siffatta evenienza, qualora l'occupante non rilasci l'immobile, l'aggiudicatario dovrà, a proprie cure e spese, promuovere un giudizio volto alla liberazione o richiedere l'intervento della forza pubblica.

Se l'immobile è occupato, indipendentemente dal titolo, è sempre bene considerare che le condizioni dei luoghi al rilascio potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

Spese condominiali: è sempre bene accertarsi se ci sono spese condominiali non ancora pagate. Il IV comma dell'art. 63 disp. Att. C.c., , dispone, infatti, che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente: l'acquirente dovrà quindi accollarsi le spese condominiali dell'anno precedente e di quello nel corso del quale si è verificata la vendita.

Formalità pregiudizievoli: con il versamento del prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all'aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina, a cura e spese della procedura, che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento.

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene (quali i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre, gli atti di destinazione), non ne è disposta la cancellazione, sicché l'aggiudicatario dovrà attivarsi, a propria spese, per ottenere il necessario provvedimento dal giudice competente.

Costi della procedura: oltre al prezzo di aggiudicazione e ai costi necessari per il trasferimento (imposta ipotecaria, catastale e sul trasferimento), l'aggiudicatario è tenuto a versare l'importo delle spese condominiali insolute; a suo carico sono anche i compensi dovuti al professionista per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, nonché le spese necessarie per la registrazione e trascrizione del decreto di trasferimento e, infine, gli importi stabiliti dal giudice quale compenso dovuto al professionista delegato.

Pagamento del prezzo: deve avvenire al massimo entro 120 giorni dall'aggiudicazione; occorre, quindi, essere già in possesso della somma da versare o avere la possibilità di ottenerla in tempi brevi (a tal fine sono state attivate convenzioni tra i vari Tribunali e alcune banche al fine di ottenere mutui ipotecari a condizioni vantaggiose e in tempi ristretti).

Benefici fiscali: ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari (la norma sul "prezzo-valore" e l'agevolazione prima casa si applicano anche alle procedure esecutive, se ricorrono le condizioni). La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa al termine dell'asta. 

 

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