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Contratto a canone concordato: caratteristiche ed agevolazioni fiscali

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 Inquadramento normativo: art. 2 commi 3-5, art. 4 e 5 legge n. 431/1998, D.M. 16 gennaio 2017.

Cosa è: un tipo di contratto di locazione nel quale le parti possono definire il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali facendo riferimento a quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo.

Ambito di applicazione: vi rientrano solo gli immobili destinati ad uso abitativo; è venuta meno la restrizione secondo la quale i contratti di locazione a canone concordato potevano essere stipulati solo per immobili situati in un Comune ad alta tensione abitativa, sicché oggi contratti a canone concordato possono essere stipulati in tutti i Comuni d'Italia.

Durata: è più breve rispetto a quella – di 4 + 4 – fissata per i contratti a canone libero; la durata più comune di questa tipologia di contratti è 3 + 2 anni (dura normalmente 3 anni, alla sua scadenza è soggetto al rinnovo tacito per un altro biennio); è possibile stipulare contratti a canone concordato di durata maggiore, con la facoltà – espressamente prevista da taluni accordi territoriali – di incrementare il canone di locazione stabilito dall'accordo stesso applicando, per ciascun anno in aumento, una determinata misura percentuale.

Focus: possono essere concordati anche i canoni per le locazioni transitorie (rivolti a chi, per motivi di lavoro o studio, deve trascorrere un breve periodo in un'altra città) con durata variabile da 1 a 18 mesi; i contratti transitori per studenti universitari hanno durata da sei mesi fino a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza.

 Determinazione del canone: Per la determinazione del canone bisogna individuare, sulla base dell'ubicazione dell'appartamento, la sua relativa zona di pertinenza (che ricomprende immobili con caratteristiche funzionali omogenee); per ciascuna zona di pertinenza, gli accordi territoriali prevedono le fasce di oscillazioni dei canoni per valori al metro quadro mensile ed indicano quali possono essere le varie caratteristiche abitative e funzionali di cui gli immobili possono essere dotati (ad esempio, presenza di ascensore, di posti auto o cantine, di un impianto a gas metano, di balconi o giardini, vicinanza ai mezzi pubblici o a luoghi di interesse storico e/o naturale ecc.).

In base al punteggio complessivo che si raggiunge sommando tutte le caratteristiche funzionali di cui è dotato l'appartamento, si determina in quale sub-fascia l'immobile si colloca.

A sua volta, la sub-fascia individuata prevede un prezzo minimo e uno massimo all'interno dei quali le parti possono concordemente determinare l'esatto ammontare del canone. Generalmente, più è alto il numero delle dotazioni funzionali, più il canone si avvicina al prezzo massimo determinato nella sotto-fascia.

Mancanza dell'accordo territoriale: se nel Comune ove è ubicato l'immobile manca l'Accordo Territoriale, per la determinazione del canone bisogna applicare l'accordo territoriale vigente nel Comune più vicino e con più o meno lo stesso numero di residenti; se, invece, l'accordo non è stato rinnovato, si utilizzano le fasce di riferimento del vecchio accordo, i cui valori vanno incrementati in base alle variazioni ISTAT.

Superficie convenzionale: la sua esatta determinazione è importante per stabilire quale sia l'ammontare del canone mensile (come visto, infatti, gli accordi territoriali, prevedono, fasce di oscillazioni dei prezzi per valori al metro quadro mensile, sicché bisogna moltiplicare il valore determinato nella fascia di prezzo per il numero complessivo di metri quadri rientranti nella superficie convenzionale). Essa si determina ai sensi delle legge n. 392/78.

Aggiornamento Istat: la sua previsione non è rimessa alla libera determinazione delle parti, dovendo essere espressamente prevista dall'Accordo Territoriale; gli Accordi stipulati nelle maggiori città italiane prevedono che l'aggiornamento annuale non possa superare il 75% della variazione Istat.

Focus: se si è stipulato un contratto a canone libero, è possibile cambiare il contratto esistente in un contratto a canone concordato, effettuando la disdetta del contratto precedente presso l'Agenzia delle Entrate (modulo RLI, codice 4).

 Stipulazione e registrazione del contratto: bisogna far riferimento, pena nullità, ai modelli di contratto predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con D.M. del 16 gennaio 2017; tali modelli si diversificano a seconda che si tratti di locazione abitativa semplice, di natura transitoria o per studenti universitari.

Entro 30 giorni dalla stipula, il contratto a canone concordato va obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

Focus: il DM 16 gennaio 2017 prevede che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali (articolo 1, comma 8).

Con risoluzione n. 31 del 20 Aprile 2018, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che per i contratti di locazione a canone concordato "non assistiti" (conclusi cioè senza l'intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l'acquisizione dell'attestazione rappresenta elemento necessario per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie, in quanto certifica che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato è conforme a quanto previsto dall'accordo territoriale.


Agevolazioni fiscali: per quanto concerne i vantaggi fiscali relativi al reddito annuo percepito dal locatore, si evidenziano due situazioni: reddito dichiarato ai fini IRPEF e reddito dichiarato ai fini della cedolare secca.

Se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi senza aver optato per la cedolare secca, il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, con contestuale abbattimento dell'IRPEF da versare. Se il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 10% (anziché 21%) senza far cumulo con altri redditi percepiti.

L'aliquota IMU da applicare agli immobili assoggettati a canone concordato dipende dal comune di pertinenza (taluni comuni abbassano l'aliquota per la locazione agevolata onde favorire la stipula di contratti vantaggiosi per la collettività) e per questi la legge ha previsto un'ulteriore riduzione del 25% sul tributo calcolato.

 

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