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Il limite di finanziabilità del mutuo fondiario

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 Sul tema delle conseguenze ricadenti sui mutui fondiari erogati in misura superiore al limite di finanziabilità fissato dalla regolamentazione di legge e amministrativa è di recente intervenuta la pronuncia della Corte di Cassazione, 13 luglio 2017, n. 17352, la quale ha fermato il principio che il superamento del limite di finanziabilità è determinativo della nullità del mutuo fondiario.

Sul punto è intervenuta nuovamente la medesima Corte con pronuncia del 09/05/2018 n. 11201 sulla base di un ricorso da parte di un istituto di credito, dando seguito all'orientamento del 2017.

Il mutuo fondiario è una figura normativa caratterizzata da una serie di importanti vantaggi sul piano disciplinare per la banca mutuante.

La gamma dei vantaggi connessa alla figura del mutuo fondiario risulta in tutta una serie di agevolazioni sostanziali, processuali e fiscali, ma comunque nel rispetto della par condicio; nel senso che all'applicazione di un vantaggio fondiario per la banca mutuante corrisponde un sacrificio degli altri creditori del mutuatario.

La materia, in definitiva, produce un contemperamento e un bilanciamento di diversi interessi e di diverse posizioni.

E' in tale contesto che si colloca il nodo rappresentato dal ruolo e dalla posizione del limite di finanziabilità. 

 Quella di fissare il limite di finanziabilità alla soglia dell'80% del valore dell'immobile risponde naturalmente a una specifica scelta di "politica economica", che la legge ha demandato all'Autorità amministrativa peraltro, la stessa risulta semplicemente espressiva della necessità normativa che la funzione di accesso al finanziamento con operazioni di "mobilizzazione di ricchezza immobiliare" per risolvere crisi di impresa incontri precisi limiti massimi di finanziabilità.

Nella prospettiva segnata dalla normativa vigente, il mutuo fondiario è un' operazione che si connota per concentrare la copertura del rischio di rientro dell'erogato sul solo immobile "mobilizzato" e contestualmente iscritto in ipoteca di primo grado. In via correlata, la peculiarità dell'operazione sta nel prescindere - per la copertura di detto rischio (e, quindi, per l'effettivo accesso a questo credito) - da considerazioni di ordine patrimoniale ex art. 2740 c.c. e/o di ordine reddituale sul mutuatario debitore.

La prescrizione normativa del limite di finanziabilità risponde, dunque, all'esigenza di circoscrivere e di definire il rischio insito in questo tipo di operatività del credito, che è appunto quello di sopravvalutare il bene "mobilizzato" e di escludere, di conseguenza, la possibilità di operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito ovvero espongono il mutuatario debitore ai rischi espoliativi ovvero di pura sorte.

 Nel tutelare il debitore da operazioni di rischio per lui eccessivo e i suoi creditori, la prescrizione del limite di finanziabilità intende proteggere anche l'interesse pubblico alla corretta concorrenzialità e alla regolarità del mercato del credito.

Altro orientamento che esclude la nullità del contratto di mutuo fondiario al superamento della soglia di finanzi abilità, intende tale soglia come una semplice indicazione comportamentale dalla legge rivolta alle banche mutuanti, che resta del tutto estranea al livello negoziale della fattispecie.

Secondo la Cassazione Civile, il difetto di tale opinione sta proprio nell'assumere il limite di finanziabilità come espressione di una mera indicazione comportamentale. Detto limite si pone, al contrario, come elemento interno e strutturale della fattispecie rappresentata dal mutuo fondiario.

Come ha messo in luce la richiamata pronuncia di Cass., n. 17352/2017, "se è indubbio che l'art. 38, comma 2 TUB incide su un comportamento della banca, è altrettanto indubbio che la soglia stabilita per il finanziamento ha la funzione di regolare il quantum della prestazione creditizia, per modo da incidere direttamente sulla fattispecie": "col superamento del limite di finanziabilità, il precetto di cui all'art. 38 TUB è disatteso non solo (e non tanto) sul versante del comportamento, quanto e soprattutto sul versante dell'oggetto del finanziamento fondiario eccessivo".

Decisivo in proposito si mostra comunque il testo della norma dell'art. 38 comma 2 TUB, là dove indica che "il valore dei beni ipotecati" è in sè stesso misura dell'"ammontare... dei finanziamenti".

 

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