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Nuda proprietà: tra agevolazioni fiscali e scopi fraudolenti

Vendita-immobile-donato

Inquadramento normativo: Artt. 978-979 c.c.; Artt. 167- 168 c.c.; D.P.R. n.131/1986; D.Lgs. n. 74/2000.

La nuda proprietà: Quando il proprietario di un bene concede il diritto di usufrutto su quel bene a una persona fisica o giuridica, viene definito nudo proprietario. Quest'ultimo, fino all'estinzione dell'usufrutto, non trae dal bene alcuna utilità economica.

Costituzione dell'usufrutto: L'usufrutto su un bene può essere costituito in tre diversi modi:

  • per legge;
  • per volontà delle parti;
  • per usucapione.

Durata dell'usufrutto: La durata dell'usufrutto è temporanea perché la sua costituzione comporta la privazione da parte del nudo proprietario di un'utilità pratica. Una privazione, questa, che non può essere a tempo indeterminato, ma limitata:

  • alla vita dell'usufruttuario, in caso di usufrutto concesso a una persona fisica;
  • a un arco temporale di 30 anni, nel caso di usufrutto a favore di una persona giuridica.

Costituzione dell'usufrutto per donazione e accettazione del donatario: Quando l'usufrutto è costituito per volontà delle parti, queste ultime possono porre in essere un atto di donazione del bene immobile, con riserva di usufrutto a favore di un terzo. In tale caso, si hanno due distinte donazioni, ossia i) la donazione della nuda proprietà; ii) la donazione dell'usufrutto. Affinché tale atto si perfezioni, occorre l'accettazione del donatario (ossia di colui al quale viene donata la nuda proprietà dell'immobile). Nell'ipotesi in cui l'accettazione non sia contenuta nel medesimo atto di donazione, essa deve essere fatta con atto pubblico posteriore, con la conseguenza che la donazione si perfeziona solo nel momento in cui l'accettazione del donatario è notificata al donante (Cass. civ., n. 7444/2019). 

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Agevolazioni tributarie spettanti al nudo proprietario per l'acquisto di prima casa: Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro con aliquota del due per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere determinate condizioni, tra le quali rilevano le seguenti:

  • «nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
  • che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con altre agevolazioni [...]».

Si tratta di un'agevolazione che si applica a tutti gli atti che comportano il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) di case di abitazione non di lusso, in presenza di una pluralità di requisiti soggettivi ed oggettivi concernenti vari elementi, quali, la tipologia dell'immobile, l'ubicazione dello stesso, l'assenza di altri diritti immobiliari nello stesso Comune, la novità nel godimento dell'agevolazione (Cass. civ., n. 9890/2019).


Si ha decadenza da questa agevolazione quando il contribuente trasferisce per atto a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto. Tale decadenza non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione del suddetto immobile, il contribuente proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile. E ciò soprattutto ove l'agevolazione:

  • non è strumentalmente e direttamente collegata all'atto di acquisto;
  • va a interessare solo una quota minoritaria dei diritti di nuda proprietà.

In queste ipotesi l'acquisto in questione non assume rilevanza ai fini del mantenimento dell'agevolazione fruita (Cass. civ.,, n. 17148/2018).

Nuda proprietà e sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte: Quando due coniugi costituiscono un fondo patrimoniale, i frutti dei beni costituenti tale fondo sono impiegati per i bisogni della famiglia. Ne consegue che se essi conferiscono al fondo in questione solo la nuda proprietà di un immobile, ne limitano notevolmente l'utilità perché, in tali casi, i frutti di questo bene non possono essere impiegati per i bisogni della famiglia, spettando all'usufruttuario. In queste ipotesi, si ritiene che l'operazione:

  • persegua uno scopo fraudolento, posto che alcun concreto vantaggio immediato ne riceve il fondo patrimoniale;
  • integra il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte.(Cass. pen., n. 41704/2018).


 

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