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Amministratore di condomìnio e autorizzazione in mediazione

Conciliazione-giudiziale

Riferimenti normativi: Art.71 disp. att.c.c. - art.1130 c.c.

Focus: La paralisi giudiziaria come effetto della pandemia ha riportato in auge la possibilità di ricorrere alla mediazione civile e commerciale per comporre le liti evitando i tempi lunghi della giustizia. La mediazione in materia condominiale è condizione di procedibilità in via giurisdizionale e l'amministratore può rappresentare il condomìnio solo a seguito di una delibera condominiale che lo autorizzi a rappresentare il condomìnio presso l'organismo di mediazione.

Principi generali: L'art.5, comma 1 bis, del D.Lgs. n.28/2010, è la norma che elenca le controversie oggetto di mediazione obbligatoria tra le quali rientrano, in generale, le controversie aventi ad oggetto materie condomìniali. Con essa il legislatore ha ampliato l'ambito di applicazione delle liti condominiali rispetto alla previsione dell'art.71 quater disp.att.c.c. Quest'ultima considera condominiali solo le liti aventi ad oggetto la violazione o l'errata applicazione delle norme in materia di condomìnio (art.1117 a 1139 c.c.). In particolare, l´art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con la riforma del 2012, prevede testualmente che: "Al procedimento è legittimato a partecipare l´amministratore previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all´articolo 1136, secondo comma, del codice civile". Nella disciplina della mediazione rientrano anche le controversie in tema di riscossione delle quote condominiali. Se l'amministratore ricorre dinanzi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo, la disciplina della mediazione obbligatoria, a norma dell'art. 5 del d.lgs.n. 28/2010, può scattare solo nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, cioè nella fase successiva della pronuncia giudiziale sulla sospensione o sulla provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo che, normalmente, avviene in prima udienza. Se, invece, l'amministratore intende iniziare un giudizio ordinario per recuperare somme di denaro dal singolo condòmino, la mediazione è condizione di procedibilità del processo di merito e l'amministratore potrà partecipare alla mediazione solo se autorizzato dall'assemblea condominiale.

Ciò è stato ribadito dalla recente Ordinanza della Corte di Cassazione n.10846 udienza del 9 gennaio 2020, depositata l'8 giugno 2020.

Nella fattispecie il giudice di primo grado aveva dichiarato improcedibile e rigettato la domanda del condomìnio per ottenere da parte di una condòmina il pagamento di una somma determinata dalla delibera di approvazione del consuntivo. Ciò in quanto il condomìnio non aveva ottemperato all'invito del giudice di accedere alla mediazione delegata.

Il giudice di seconde cure, dinanzi al quale è stata impugnata la sentenza di primo grado, ha rigettato l'appello del condomìnio perché è stato violato l'art. 71 quater disp att. c.c., considerato che la procedura di mediazione obbligatoria era rimasta infruttuosa per difetto dell'autorizzazione assembleare alla partecipazione dell'amministratore in mediazione. In particolare, la procedura di mediazione non era iniziata e si era chiusa senza neppure sentire le parti e tentare la conciliazione. Il condomìnio, a questo punto, ha presentato ricorso dinanzi alla Suprema Corte osservando che la mediazione si era svolta ma si era conclusa negativamente. La Corte ha ritenuto che la norma di diritto applicata dal giudice di prime cure, cioè l'art. 71 quater disp att. c.c., prevede per le materie del condomìnio l'obbligo della preventiva mediazione, a pena di improcedibilità, e che l'amministratore sia munito di autorizzazione assembleare per la mediazione, previa delibera da assumere con la maggioranza di cui all'art.1136, comma 2. c.c.

 " Non ha rilevanza il fatto che, nella specie, si tratti di una controversia che altrimenti rientra nell'ambito delle attribuzioni dell'amministratore, in forza dell'art.1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest'ultimo ai sensi dell'art.1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea". In buona sostanza, anche per le cause inerenti all'ambito della rappresentanza istituzionale dell'amministratore, in sede di mediazione non è sufficiente la legittimazione dell'amministratore a riscuotere le quote condominiali senza bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea, ex art. 63 disp. att. cod. civ., ma è applicabile la norma speciale contenuta nell'art. 71 quater , comma 3, disp. att. cod. civ, in quanto " l'amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza dell'assemblea ex art.1136 c.c., è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia".

In pratica, la preventiva delibera assembleare, nel caso di specie, non era stata emessa perché l'assemblea convocata a tal fine non si era potuta svolgere per difetto del quorum. Nè tantomeno era stato chiesto un rinvio al primo incontro per regolarizzare la legittimazione dell'amministratore a presenziare l'incontro come mandatario del condomìnio. 

Pertanto, in assenza del presupposto essenziale dell'autorizzazione la mediazione era stata legittimamente chiusa dal mediatore senza sentire le parti.Infine, per completezza si evidenzia che, affinché la mediazione possa andare a buon fine, non è sufficiente solo l'autorizzazione da parte dell'assemblea ad iniziare la mediazione, ma, ai sensi del quinto e sesto comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c., occorre anche la delibera assembleare decisa con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, secondo comma, c.c., per l'approvazione dell'eventuale accordo transattivo di mediazione nella fase successiva al primo incontro preliminare.

 

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