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Opposizione del condomìnio: manutenzione di lastrico solare esclusivo e danni da infiltrazione

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Riferimenti normativi: Art.1126 cod. civ. - Art. 2051 cod. civ.

Focus: Nel condomìnio il lastrico solare o la terrazza a livello possono essere ad uso esclusivo di un condòmino, anziché ad uso comune di tutti i condòmini. Spesso, in caso di danni da infiltrazione dalla terrazza condominiale o ad uso esclusivo, è sorta la difficoltà nell'attribuire le spese di manutenzione all'intero condomìnio o solo ad alcuni condòmini.

Principi generali: Il lastrico solare assolve la funzione di copertura dell'edificio di cui forma parte integrante a servizio comune dei proprietari dello stesso. Pertanto, la relativa manutenzione è di pertinenza di tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi.Ciò in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio o di parte di esso, propria del lastrico solare o della terrazza a livello, anche se di proprietà o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, 1°comma, n.4 c.c.) e all'assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, 1°comma, n.4 c.c.). Lastrico solare o terrazza a livello di uso  esclusivo: Rispondono dei danni da infiltrazione di acqua nell'appartamento sottostante il lastrico o la terrazza a livello, sia il condomìnio che il proprietario, o l'usuario, esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode del bene (ai sensi dell'art.2051 cod.civ.).

Sussiste concorso di responsabilità tra condòmino e condomìnio ( art.1126 c.c.), salvo prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro. In particolare, le spese di riparazione o di ricostruzione incombono per un terzo sul proprietario, o l'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza), e per i restanti due terzi sul condomìnio.

In applicazione di tale principio la Corte di Cassazione, sezioni unite, con sent.n.9449 del 10/5/2016 ha ritenuto << corretta la pretesa risarcitoria azionata dalla proprietaria dell'appartamento danneggiato nei confronti della proprietaria della terrazza a livello e del condomìnio, entrambi riconosciuti in primo e secondo grado di giudizio corresponsabili del danno, nella proporzione stabilita dall'art. 1126 cod. civ.>>. In tutti i casi in cui il danno viene (totalmente o parzialmente) ripartito tra i condòmini, il soggetto danneggiato riveste, comunque, sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condomìnio. Pertanto, anche se percepisce il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare ad una parte delle spese di riparazione del bene comune e alla ripartizione delle spese di risarcimento, in proporzione ai suoi millesimi ( Cass. sent. n.64/2013).

L'opposizione dell'assemblea alle opere di manutenzione del lastrico solare o terrazzo a livello ad uso esclusivo fa venir meno il concorso di responsabilità tra condòmino e condomìnio? Risponderà, in tal caso, solo il titolare esclusivo del terazzo a livello dei danni da infiltrazioni di acqua nell'appartamento sottostante? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione, sez.VI civile,con ordinanza n.1188/2019.Nel caso di specie, il pro-prietario del terrazzo a livello, sovrastante l'immobile danneggiato, sosteneva l'insussi-stenza di qualsiasi responsabilità, ai sensi dell'art.2051 c.c., in quanto gli altri condòmini si erano opposti alle opere di manutenzione del terrazzo.

Prova liberatoria di responsabilità del proprietario esclusivo: L'art.2051 c.c. dispone che: "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Pur essendo la dottrina e la giurisprudenza maggioritarie orientate nel senso di ritenere che la norma in esame sancisca un caso di responsabilità oggettiva, una parte della dottrina e della giurisprudenza più tradizionale, ritengono che si tratti di una presunzione di colpa del custode. A sostegno di questa seconda impostazione grava il fatto che l'art. 2051 richiede, per essere esenti da responsabilità, non la prova dell'assenza di colpa – ossia la prova di aver custodito la cosa con diligenza, prudenza, perizia – ma la prova positiva del caso fortuito, ovverosia di un evento che ha interrotto il rapporto causale tra cosa e danno, per cui non vi è esonero da responsabilità se la causa del danno è rimasta ignota. 

Tale orientamento è fondato sulla premessa che il custode ha l'obbligo di vigilare sulla cosa in modo da impedire che questa possa arrecare danni a terzi. Tuttavia la prova di una diligente vigilanza del custode sulla cosa non lo libera da responsabilità essendo liberatoria solo la prova del caso fortuito, della forza maggiore ovvero del fatto del terzoIn conclu-sione la Suprema Corte, richiamandosi al principio di diritto affermato dalla precitata sentenza n.9449/2016, ritiene, nell'ordinanza n. 1188/2019, che << l'opposizione colpevole del condomìnio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione si configura come prova liberatoria di responsabilità del proprietario custode del bene ex art.2051 c.c.>>.

 

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