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Vizi del piano ripartizione di spese condominiali

Locazione

Riferimenti normativi: Artt. 1130 -1135 c.c.

Focus: L'esecuzione delle delibere condominiali rientra tra i doveri dell'amministratore, il cui mancato adempimento comporta responsabilità per l'amministratore di fronte ai condòmini. Al fine di individuare le omissioni e la responsabilità dell'amministratore si pongono diversi quesiti in presenza di delibere illegittime.

Principi generali: L'art.1130 c.c. dispone che tra i vari compiti dell'amministratore rientra anche quello di eseguire le deliberazioni dell'assemblea. Manca, però, una norma specifica che chiarisca se l'amministratore abbia l'obbligo di eseguire le delibere assembleari nulle o annullabili. Al riguardo si precisa che sono nulle "le delibere dell'assemblea condominìale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto". Sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass. Ord. n.15037 del 7 luglio 2011).

Tra i vari vizi delle delibere rientra l'approvazione di errato piano di ripartizione delle spese condominiali per la conservazione, la manutenzione, il godimento, la riparazione o la ricostruzione delle parti comuni o delle parti di utilità comune dell'edificio. E' noto, in generale, che la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire in base ai criteri legali stabiliti negli articoli 1123, 1124, 1126 c.c. oppure secondo i criteri stabiliti da una convenzione approvata da tutti i condòmini. Secondo un orientamento giurisprudenziale maggioritario è annullabile la delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare, in via generale ed astratta, i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento, si limiti a violarli o disattenderli "in concreto" (così, ad es., Cass. civ., Sez. II, 16/04/2019, n. 10586). Secondo l'orientamento di minoranza, invece, le delibere che, approvando una spesa, non applicano i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento, anche senza avere alcuna intenzione di modificarli, finiscono per incidere negativamente sui diritti individuali del singolo condòmino perciò sono nulle. A tale orientamento ha aderito la Suprema Corte con Ordinanza n. 24476/2019. Nel caso di specie le ripartizioni di spesa errate sono state contestate dal condòmino moroso in sede di opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti su richiesta dell'amministratore di condomìnio.

Relativamente al riparto delle spese si osserva che approvare per dieci anni di seguito una spesa per erronea applicazione del riparto non vuol dire aver derogato espressamente al criterio previsto dalla legge. L'intenzione dei condòmini può, dunque, essere compresa leggendo la delibera, per cui l'errore si distingue dalla presa di posizione espressa in quanto per quest'ultima serve un atto volitivo chiaramente verbalizzato. Anche ammesso che i comportamenti concludenti possano rappresentare una diversa convenzione, ai sensi dell'art.1123 c.c., ciò non porterebbe a concludere che l'errore, cioè il travisamento di un dato, sia paragonabile a manifestazione di volontà di modificare quel dato, quindi, la questione può essere sottoposta al vaglio del giudice di cognizione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo. Secondo alcune decisioni, invece, in contrasto con quanto detto, ogni forma di invalidità della delibera è sottratta alla cognizione del giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo (Cass. civ., Sez. II, 9/08/2019, n. 21240). E' con riferimento alle suddette delibere assembleari che è intervenuta, con l'Ordinanza interlocutoria n. 24476/2019, la Suprema Corte di Cassazione, sez. civ. 2, per dirimere i contrasti interpretativi sui criteri di nullità e annullabilità delle delibere già presi in esame dalla precedente giurisprudenza della stessa Corte (SS.UU. n.4806 del 7 marzo 2005), rimettendo gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni UniteTutto ciò premesso, in ogni caso, il condòmino danneggiato, in presenza di una sentenza che ha annullato una delibera assembleare per errata ripartizione delle spese, può richiedere in giudizio la restituzione delle somme ingiustamente pagate sulla base della decisione già annullata (Trib. di Forlì, sent.n.199 del 06/03/2020 n.199).

 

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